최근 전국적으로 아파트 매매가격이 하락하고 있는데 수도권에서 하락이 가장 심한 곳은 인천입니다.
그리고 인천의 대장 송도도 한몫을 하고 있습니다.
반토막 났다는 송도아파트 반토막 났다는 단지도 있는데 정말 송도가 이렇게 많이 빠졌는지… 대장 아파트 중 하나인 송도 더샵 퍼스트 파크의 국평 실거래가를 알아봤습니다.
물론 이 밖에도 송도파크에비뉴 등 다른 아파트도 있지만 GTXB 노선 예정지인 인천대입구역 부근으로 대단지에 거래량이 어느 정도 있는 ‘더샵퍼스트파크’로 알아봤습니다.
송도 더샵 퍼스트파크 F15BL117 A타입(233세대)
2019년~22년 7월 총 19건의 거래에 대한 Data 우선 더샵 퍼스트 파크는 F13, 14, 153단지로 구성되어 있으며 인천대입구역 부근이 F15입니다.
F15는 총 872가구로 그 중 가장 대표적인 평형인 35평(117A)이 233가구로 가장 많습니다.
그래서 117A의 전체 실거래가를 크롤링했습니다.
송도 더샵 퍼스트파크 실거래가 추이 및 거래량 우선거래량 자체가 많지 않습니다.
117A타입 기준으로 233세대인데 19년 8건, 2020년 7건이고 2021년에는 2건밖에 없습니다.
2022년에는 7월에 실거래된 것이 10.3억입니다.
(참고로 현재 호가는 9.7억으로 10억대 깨짐)
실거래내역 각 연도 옆에 있는 실거래가 중 위가 최근인데.. 예를 들면 20년 초에는 8억대를 기록하다가 20년 말에는 9.6억에 달했고, 21년에 갑자기 14.7억으로 신고가를 기록했습니다.
그리고 22년 호가 기준으로 9.7억까지 떨어졌는데 대략 20년 중반 정도 가격까지 떨어졌네요.
그런데 다른 송도단지도 마찬가지지만 실거래 자체가 그리 많지 않습니다.
즉 호가를 낮춰도 팔기 어렵다는 점에서 추가 하락의 여지가 높다는 뜻입니다.
호가 반영 그래프
대장아파트이자 GTXB 노선호재단지로
다른 단지에 비해 하락폭이 적은 반면
그래도 이 아파트는 송도아파트 중 대장아파트로 GTXB노선의 초역세권에서 비교적 적은 편입니다(그래도 신고가 대비 34% 하락).
도대체 왜 송도 아파트의 매매가는 이렇게 떨어질까요? 그리고 아파트 매매 자체가 안되는건가요?
개인적인 공인에서는 그 이유를 3가지로 압축할 수 있는데, ①공급물량 ②교통 ③학군의 3가지입니다.
송도 공급량…
2025년 11월까지 공급물량 1.6만 가구, 우선 인천 자체에 공급물량이 많습니다.
인천 전체가 2025년 11월까지 12.5만 가구였고, 그 중 연수구는 1.8만 가구입니다.
그리고 연수구의 90%가 송도에 집중되어 있습니다.
송도의 입주 물량만 1.6만 가구니까요.
송도의 인구가 현재 20만 명 수준인데 앞으로 3년 안에 1.6만 가구가 공급되는 것은 공급폭탄이나 다름없습니다.
서울 948만명 입주물량 7.2만가구 VS 송도 20만명 입주물량 1.6만가구 단적으로 인구 948만명이 거주하는 서울특별시의 같은 기간 입주물량이 6만가구입니다.
여기에 둔촌주공이 빠져 있는데 둔촌주공 1.2만 가구를 더해도 7.2만 가구입니다.
948만명이 거주하는 서울에 7.2만가구가 입주하는데…20만명이 사는 송도에 1.6만가구가 입주한다.
아시겠어요?
GTXB 노선이 개통될 때까지 배곧대교가 건설될 때까지
송도의 교통은 Hell…. 송도의 아파트 매매를 할 수 없고 매매가격이 하락하는 이유 중 두 번째 이유는 교통입니다.
제3경인고속도로 송도에서 서울로 가려면 송도IC에서 제3경인고속도로를 타야 해요.
20만 명이 거주하는 송도이지만, 나가는 길은 3차선 경인고속도로가 유일합니다.
그런데 거기 월곶JC에서 평택.시흥이 모이고 정왕IC와 고잔TG에 산업단지 차량이 몰리기 때문에 항상 정체를 빚고 있습니다.
배곧대교 대중교통이나 자가용으로 서울에 가려면 결국 배곧대교가 개통돼야 그나마 숨통이 트입니다.
그런데 현재 배꽃대교는 한강유역청과 환경문제(람사르습지)로 소송 중이라 이게 일단락돼야 하는데… 아무튼 교통이 안 좋아요.
게다가 지하철도 1호선이 하나 있습니다만, GTXB 노선이 개통되기 전까지는 교통의 hell은 어쩔 수 없습니다.
학군… 괜찮아? 나빠?학군에 대해 갑론을박이 많지만 송도는 학군이 좋아서 좋지 않아요.
이상하죠?
원래 송도가 만들어진 배경이 ‘국제도시’였습니다.
2003년부터 개발을 시작해 국제업무지구에 해외기업을 유치하고 국제학교를 유치해 국제교육도시로 거듭나는 것이 목적이었습니다.
그래서 미국의 명문 채드윅 국제학교도 유치하고 한국 뉴욕 주립대학교 캠퍼스(스토니브룩)도 있습니다(참고로 미국 뉴욕 주립대학교는 여러 캠퍼스가 있고 스토니브룩도 메인캠퍼스 중 하나입니다).
학원가도 훌륭하다
송도/은행 교차로/대치학원가 대한민국 제1학원가 대치(914개소), 2등 중계동 은행 교차로(228개소)에는 미치지 못하지만 송도학원가는 나름 유명하죠.
송도 1, 2공구 일대의 컨벤션 센터를 양쪽으로 학원 217곳이 모여 있어 인천에서는 단연 1위의 학원가입니다.
서울에 내놔도 질리지 않을 정도의 학원에 갑니다.
문제는 중고등학교입니다.
특히 고등학교!
2022년 10월 31일 뉴스인천시교육청이 교육부에 총 7개의 초중고교 신설을 요청했는데 승인된 것은 3개이고 그 중 2개가 영종도, 1개가 검단입니다.
송도에서는 2개(중1, 고1) 신청했지만 모두 부결되었습니다.
인구 20만 명이 거주하는 송도에 자사고(인천 포스코고)를 제외하고 일반고는 모두 4곳입니다(박문여고 신송고 해송고 영성고).
송도에 사는 고등학교 학부모님들은 아시겠지만 30~40%의 송도 고등학생은 인천 구도심에 배정됩니다.
연수구 외에도 같은 학군에 묶이는 남동, 미추홀, 중, 동쪽으로 배정되기 때문에 멀리 가면 버스로 2시간 가까이 통학하는 사태도 발생합니다.
워낙 급격히 인구가 늘고 있기 때문에 중고등학교가 그것을 받아들일 수 없는 것입니다.
(2015년 동구에서 이전한 박문여고를 끝으로 고등학교를 지을 수 없음)
그래서 고등학생 자녀를 둔 학부모들은 송도 아파트를 매매하고 학교 근처 구도심에 다시 들어가는 경우도 꽤 있다고 합니다.
그래서 송도의 학군이 좋다, 나쁘다 이런 얘기가 많은데 반은 맞고 반은 틀렸다는 거죠.
개인적으로 송도에 현장 가보면 너무 좋아요.
센트럴 파크도 좋고, 곧고 넓게 뻗은 대로와 새로운 건물, 그리고 마을 분위기도 좋습니다.
(남동공단 냄새가 난다고 들었습니다만, 저는 송도에서 느끼지 못했습니다.
)
그런데 송도 안에서만 사시는 분들에게는 더할 나위 없지만 서울로 출퇴근하거나 고등학교 자녀가 구도심에 배속된다고 생각하면. 쉽지 않을 것 같아요.