안녕하세요 김성범 세무사입니다.
주택을 투자함에 있어 피부로 느껴지는 세목은 아무래도 보유세입니다.
양도소득세 같은 경우는 양도하는 시점에 발생하는 세금이기 때문에 아무리 비과세 플랜을 짜도 그 효과를 나중에 체감하는 경향이 있습니다.
이에 보유세의 경우 매년 납부하기 때문에 보유세 컨설팅의 경우 상대적으로 그 효과를 빠르게 볼 수 있을 것 같습니다.
오늘은 정비사업을 통해 신규주택을 취득할 목적으로 투자하는 분들이 기본적으로 알아야 할 보유세에 대해 알아보겠습니다.
양도소득세와 취득세의 경우 정비사업 단계별로 중요한 포인트가 있습니다.
이에 반해 보유세는 단순합니다.
철거 여부와 사업 시행 인가입니다.
1. 재산세
(1) 주택(주택부속토지포함)1)철거 전 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 철거되지 않은 경우에는 건물의 형태에 따라 재산세 부과가 달라집니다.
일반적으로 주택의 경우는 주택분에 대한 재산세가 부과됩니다.
여기에는 주택 및 주택 부속 토지도 포함해야 합니다.
2)철거 후 과세기준일 현재 주택의 형태가 남아 있지 않은 경우 토지에 대한 재산세가 부과됩니다.
토지에 대한 재산세는 일반적으로 종합합산과세대상, 별도합산과세대상, 분리과세대상의 3가지로 분류됩니다.
여기서 재건축 또는 재개발 정비사업에 의해 사용되는 토지의 경우 분리과세 대상이 됩니다.
이 경우 지방세법 시행령 제102조제7항제7호의 적용을 받아 분리과세가 적용됩니다.
분리과세를 적용받으면 토지에 대한 재산세 측면에서 세부담이 가장 낮다고 이해하시면 됩니다.
[지방세법 시행령 제102조 제7항 제7호]
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(1) 주택(주택부속토지포함)1)철거 전 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 철거되지 않은 경우에는 건물의 형태에 따라 재산세 부과가 달라집니다.
일반적으로 주택의 경우는 주택분에 대한 재산세가 부과됩니다.
여기에는 주택 및 주택 부속 토지도 포함해야 합니다.
2)철거 후 과세기준일 현재 주택의 형태가 남아 있지 않은 경우 토지에 대한 재산세가 부과됩니다.
토지에 대한 재산세는 일반적으로 종합합산과세대상, 별도합산과세대상, 분리과세대상의 3가지로 분류됩니다.
여기서 재건축 또는 재개발 정비사업에 의해 사용되는 토지의 경우 분리과세 대상이 됩니다.
이 경우 지방세법 시행령 제102조제7항제7호의 적용을 받아 분리과세가 적용됩니다.
분리과세를 적용받으면 토지에 대한 재산세 측면에서 세부담이 가장 낮다고 이해하시면 됩니다.
[지방세법 시행령 제102조 제7항 제7호]
(2)주택 이외 부동산 주택 이외의 일반 건축물의 경우는 건축물에 대한 재산세와 토지의 경우 대부분 별도 합산 과세 대상 토지에 해당하여 재산세가 부과됩니다.
재개발 사업의 경우 일반 나대지를 보유하고 있는 상황도 발생하며, 토지에 대해 종합합산과세 대상으로 분류되어 재산세가 나오는 경우도 있습니다.
(3)토지 나체의 경우는 기본적으로 종합 합산 과세 대상이 됩니다.
간혹 분리과세가 되는 경우는 예외적이라고 할 수 있습니다.
나체지는 정비구역 진행단계에서 철거시점을 벗어나 사업시행인가일이 중요합니다.
사업시행인가일 이후 주택건설용 토지로 인정되는 경우에는 재산세 분류가 종합합산과세 대상에서 분리과세 대상으로 변경됩니다.
(상기 지방세법 시행령 참조)
2020년 지방세교육교재(지방세연구원출처)(4) 향후 준공 시 과세기준일 현재 신규주택으로 준공이 완료될 경우 다시 주택분 재산세가 부과됩니다.
2. 종합부동산세종합 부동산세를 검토하기 위해서는 위에서 정리한 재산세 분류를 확실히 정리해야 합니다.
종합 부동산세가 부과되는 재산세 과세 대상 유형은 주택 분 재산세, 종합 합산 과세 대상 토지, 별도 합산 과세 대상 토지에 해당하는 경우입니다.
하나 빠지고 있겠죠?분리 과세 대상 토지입니다.
즉, 분리 과세 대상 토지에 해당하면 종합 부동산세는 절대 나오지 않습니다.
종부세는 재산세와 달리 각각의 타입에 의해서 공제 금액을 초과하지 않으면 발생하지 않습니다.
사실상 정비 사업에 투자하면서 본인이 갖고 있는 부동산이 별도로 합산 과세 대상에 해당하는 경우 종합 부동산세가 나설 확률은 매우 낮아요..구분공제금액세율 주택분 종합부동산세 9억원 0.5%~2.7% (중과대상시 0.5%~5%) 종합합산과세대상토지종합부동산세 5억원 1%~3% 별도합산과세대상토지종합부동산세 80억원 0.5%~0.7%멸실된 후 다시 신규 주택이 완공되면 당연히 주택분 종부세를 검토하세요. 도움이 되었으면 좋겠습니다.