아파트 부동산 경매 입찰방법 및 대법원 경매절차(보증금)
27년 만에 최저 낙찰가
많은 분들이 현재의 부동산 조정기를 좋은 매수 타이밍으로 여기고 계십니다.
그래서 오늘은 아파트부동산 경매의 경매방법과 경매절차를 정리하면서 입찰보증금을 준비할 때 주의할 점을 정리해 보도록 하겠습니다.
무엇보다도 부동산 경매를 위한 법원 입찰에서는 사소한 실수도 용납되지 않는다는 점을 기억하는 것이 중요합니다.
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부동산 경매를 시작하고 커뮤니티를 살펴보면 다양한 상황을 보거나 듣게 됩니다.
특히 입찰 현장에서 사소한 실수로 수천만 원의 수익을 잃는 분들을 자주 봅니다.
초보자가 아니고 수년간 경매를 해 온 사람들도 때때로 그런 실수를 할 수 있습니다.
더욱이 초심자라면 입찰 현장 분위기에 휩쓸리면서 실수할 가능성이 더 크다.
입찰 현장에서 입찰 과정을 미리 알고 하나씩 확인하면 실수를 줄일 수 있습니다.
당일 법정에서의 절차 순서
부동산경매절차와 경매입찰방식을 비교적 간단하게 요약하면 위의 그림과 같다.
시간은 법원에 따라 다르지만 보통 오전 10시에서 10시 30분 사이에 입찰을 시작합니다.
입찰에 참여하고자 하는 자는 입찰하고자 하는 품목이 당일 진행되는지 여부를 먼저 입찰게시판에서 확인하여야 합니다.
매각기일(입찰일)에 채권자 또는 채무자가 기일변경을 요구하는 경우가 있으므로 기일이 변경된 물건, 유치권이 있는 부동산에 대해서는 집행관이 입찰개시 전에 통지하오니 유의하시기 바랍니다.
신고가 접수된 물품, 공동 소유주로부터 우선 구매 신청이 접수된 물품 등 깊이 들어야 합니다.
입찰이 시작되면 입찰자는 집행관 앞에 설치된 모니터를 통해 자신이 입찰하고자 하는 경매물건의 경매기록을 확인할 수 있다.
대법원경매정보 홈페이지에서 입찰법원에서 사건목록을 한번 더 확인하여 매매명세서, 현황조사, 사건내역, 기일내역 등 조사 당일 변경사항이 있는지 확인합니다.
, 문서 및 배송 세부 정보.
경매 입찰 준비
다음으로 입찰 봉투를 받고 입찰할 내용을 꼼꼼히 확인하고 입찰합니다.
간혹 입찰보증금액과 입찰가라는 용어를 혼동하여 사용하시는 분들이 계시고, 미납으로 인해 입찰보증금을 잃기 위해 입찰가에 0을 추가로 사용하는 경우도 있습니다.
그렇게 하지 않더라도 입찰에 낙찰되더라도 낙찰이 무효화되는 경우가 있으니 잘 확인해야 합니다.
법정에서 경매에 입찰하는 방법
입찰이 마감되면 개찰 준비를 합니다.
서울동부지방법원은 오전 10시 10분 입찰개시, 오전 11시 10분 입찰마감, 약 20분간 개관 준비, 오전 11시 30분 개장 해당 사건에 대한 입찰자 중에서 가장 높은 입찰자가 입찰자를 결정합니다.
차순위매입신고를 하고자 하는 자는 해당 건의 입찰절차가 종료되기 전에 신고하여야 합니다.
민사집행법 제114조 제1항 최고가매수인이 아닌 입찰자는 최고가매수인이 납기일까지 의무를 이행하지 아니한 경우 집행관에게 자기의 입찰자를 매각할 것을 허가한다.
구매신고를 요청하는 취지로 신고 다음으로 우선순위가 높은 구매신고를 할 수 있습니다.
제2항의 경우 신고금액이 최고입찰금액에서 보장금액을 뺀 금액을 초과하는 경우에만 차순위매수신고가 가능합니다.
예를 들어 감정가가 4억원인 아파트가 한번 낙찰돼 20% 감액됐다면 3억2000만원에서 시작했고 최고 매입신고 금액은 3억8000만원이었다.
3억 4,800만 원에서 3,200만 원의 10%를 뺀 금액 이상을 지출해야 차순위 구매신고를 받을 수 있습니다.
차순위 입찰자가 여러 명일 경우 최고가 입찰자 다음 금액으로 입찰한 사람이 차순위 입찰자가 됩니다.
낙찰이 되지 않을 경우 보증금 영수증은 반환되며 구매신청 보증금은 환불됩니다.
입찰에 성공하면 입금 영수증이 반환되고 구매 요청 입금 영수증이 수신됩니다.
이것으로 입찰 경매 과정을 마칩니다.
이후 법원경매 절차에 따라 진행하시면 됩니다.
법원경매 입찰시에는 입찰기한, 입찰보증금봉투, 입찰봉투를 작성하여야 하며, 대리인은 입찰시 추가로 위임장을 작성하여야 합니다.
마감 입찰 테이블 생성
① 사건번호 : 입찰할 경매물건의 사건번호를 입력합니다.
② 품번 : 하나의 경매 건에 여러 개의 품번이 있을 경우 모두 입력하지 않으면 낙찰되더라도 무효가 됩니다.
낙찰된 경매건의 품번이 여러 개일 경우 낙찰 목록에 해당 품번이 표시됩니다.
이를 참고하여 납기입찰서에 품번을 기재하시면 됩니다.
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부동산 경매 입찰 당일 준비물
입찰을 하실 경우 구매자의 신분증, 인감(인감, 일반인감 상관없음), 경매입찰보증금(최저분양가의 10%)을 준비하셔야 합니다.
대리인이 입찰할 때에는 매수인의 신분증, 매수인의 인감, 매수인의 위임장(입찰서 뒷면에 있음), 매수인의 인감증명서 1부, 경매입찰보증금(최저분양가의 10%), 대리인의 신분증, 대리인 인감(인감, 일반 도료 상관없음) 준비하셔야 합니다.
대리인이 입찰할 때에는 본인의 인감을 날인하여야 합니다.
법인입찰 시에는 법인인감증명서와 법인등기부등본을 입찰용 봉투에 함께 제출하여야 합니다.
오늘은 아파트 부동산 경매 입찰 방법과 경매 절차에 대해 알아보았습니다.
전체적인 흐름을 미리 알고 법정에 갈 때 당황하지 마시길 바랍니다.
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